房地产企业并购的主要方式分为资产并购和股权并购，股权并购方式因其具备税费低，办理股权变更登记手续简单易行而深受房地产企业的青睐，但是任何一种交易方式都有其利弊，股权转让的交易方式也不例外，因其收购的目标公司对外的权利义务具有延续性，故目标公司的潜在债务也成为了股权转让过程中不得不防的重大风险，需要我们在起草股权转让协议时合理规避此类风险，避免企业在收购过程中“入坑”。下面笔者结合在项目股权收购工作中的实务经验，与大家进行一些分享，以期为大家工作提供一些有利参考。
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弄清股权转让基本概念
股权转让分为股权部分转让和股权全部转让，主要指目标公司的股东通过转让其持有的股权，受让人通过受让目标公司的股权而实现对拟收购的房地产开发项目的控制，从而达到目标项目收购的目的。
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做好股权转让合同签约前的准备
一般房地产企业在起草正式的股权转让协议前，为了后续合作及项目的锁定，一般都会先签署一份股权收购的意向书及缴纳一定的保证金共管，如意向书中约定：“乙方应自本框架协议签订之日起20日内完成尽职调查。尽职调查结束后，乙方有权决定是否合作，如果乙方经内控风险评估后不同意合作的，则双方相互返还持有的双方所有资料，解除账户共管，返还乙方保证金。如果乙方决定合作的，则甲乙双方在尽职调查结束后15日内签订正式合作协议。正式合作协议与本框架协议不一致或有冲突的，均以正式合作协议为准”，然后，收购方会指派公司的尽调小组成员开始进场对被收购方进行全面的尽职调查，当然这之前，比较慎重的项目，企业也会提前对拟收购的目标公司做一些初步的外围资料收集及调查，方便正式尽调工作的开展，正式尽调的结果决定了后续是否签订股权转让协议以及选择签约的文本条款的设计要求，是签约前至关重要的一步。正式尽调一般是围绕目标公司和项目地块本身来开展的，一般包括以下内容：
（1）公司基本情况及历史沿革，即公司的设立、存续以及相关证照、协议文件，对目标公司的合法性、有效性作出判断；
（2）公司的业务，即调查了解公司的主营业务、公司主要项目（未开发的项目、正在开发的项目、已经竣工验收的房地产项目）的项目名称、项目所属地块、项目性质、建筑面积、证照及手续办理情况；
（3）目标公司股东情况，即自然人股东的身份信息，法人股东的营业执照、工商资料以及股权是否存在代持、质押等权利负担；
（4）公司的资产及对外投资，即了解目标公司拥有的房产权证，土地使用权证（包括合同及支付凭证）、知识产权证件，生产经营设备，车辆权属证件等公司主要的权属凭证集对外投资的对象、时间、金额及权责；
（5）公司的重要规章制度及合法经营情况，即防止交易过程中存在障碍；
（6）劳动人事，即了解公司人员岗位配置是否合理，是否存在劳动用工风险；
（7）公司的重大合同及公司重大债务，即了解核实公司正在履行、将要履行，以及履行完毕但存在纠纷的重大合同，以及重大债务的对象、时间、金额、期限及原因，对目标公司的整体财务情况提前做出预判，防止收购后，收购方无故背债情况出现；
（8）公司财务及纳税情况，与前述第（7）款进行印证，以便了解公司的真实财务状况；
（9）公司治理结构，即公司的三会决议及成员基本情况及变动，减少后续转让手续办理的障碍；
（10）公司及高管的重大诉讼、执行、仲裁及行政处罚情况；
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合理设计条款，签好股权转让合同
通过前述第二条的尽职调查后，尽调小组负责人一般都会对拟收购的项目及目标公司有了一个较为全面、清晰的了解，如果有收购的可行性，确定继续进行收购，就要进行股权转让协议的草拟，通过合理的条款设计，促成交易的Zui终实现。想要走好这关键的一步，签好股权股权转让协议，其中条款设计需要注意以下8点重要事项:
1、明确交易目的：转让方主要目的是通过股权转让实现前期投资收益，受让方则是通过受让股权，获得目标项目的开发权，从而获取后的投资收益，一般此项内容会在合同的鉴于条款中进行简要描述，以便明确；
2、明确合同签订的前提：
（1）目标公司的基本概况，股东及持股情况，经营及人员情况，资产及负债情况，一般此条会放在协议首条进行描述，以便总体对目标公司进行明确；
（2）项目地块的基本情况，项目地块的位置、类型、面积、规划用途、规划指标、出让年限；项目地块的手续办理情况、项目开发现状，是否拆迁完毕，是否七通一平，施工情况；项目地块土地出让金、税费的金额及支付时间、支付情况，此内容关乎目标地块的锁定，描述一定要准确、全面、无遗漏；
3、写清转让的标的：收购方收购的是目标公司的全部还是部分股权，具体比例一定要清晰、明确，同时协议中明确收购方收购后同时获得了该股权所对应的收益；
4、明确目标公司资产负债及承担方：明确公司的资产及负债情况，此处用列表形式进行详细列出每一笔债务的详细情况，然后明确负债及未披露、潜在、或有负债的承担方，以及对应的违约成惩罚及损失赔偿责任。如协议中约定“甲方承诺截至本合同签订时目标公司的资产负债情况已全部如实无任何遗漏的载明在项目公司的资产负债清单上，该资产负债清单作为本合同的附件，如股权交付后出现任何该资产负债清单上未明确载明的债务、未披露事由或者双方封存合同之外债务，一切经济法律责任概由甲方承担，乙方或目标公司有权向甲方追偿，甲方除承担全部赔偿责任外，另需按本合同约定承担违约责任”。
5、合理设计股权转让价款及支付时间、方式：一般情况下，合同股权价款要明确税费的承担及缴纳问题，支付的金额及节点一般要和目标公司重要证照办理及资料文件的交付挂钩，如果有特殊要求的一定要约定在付款前完成相应义务，否则乙方有权拒绝付款且不构成违约。
6、适当采取一些担保措施，为交易顺利进行提供保障：如合理设计股权转让款的节点、设立共管账户、采取抵押、担保、保证等担保措施。
7、明确合同的附件：证照清单、资料文件清单、资产负债清单、合同清单、人员清单、诉讼及纠纷清单，此项作为合同的总要补充，避免约定不明出现争议；
8、明确违约责任及争议解决、通知送达条款，便于纠纷发生后能够及时进行追偿，降低我方的举证困难，同时能对转让方进行一份约束和震慑，如通知与送达条款约定为：合同有效期内，在本合同中列明的双方联系电话、联系人及通讯地址为有效联系方式，一方的通知、文件或对账单等将通过上述方式送交对方。上述联系方式如有变更，一方应提前3天以书面形式告知对方。一方根据对方提供的联系方式投递邮件、发送信息的，自邮件投递或信息发送之日视为已履行了相应的通知义务。
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结语
机遇与挑战并存，股权转让方式虽给房地产企业的并购交易带来了巨大的便捷及收益，但是同时也给蕴含了巨大风险，因此作为房地产管理人员及法务人员，在选择并购的策略时，通过合同的设计签约实现股权转让方式的效能使用至关重要，每一步都关乎企业是避坑还是入坑，这需要我们在处理此类业务时一定要打起十二分的精神来走好合同起草签约这一步，实现交易完美避坑。